1、今年3月，溫家寶在人民大會(huì)堂金色大廳會(huì)見(jiàn)中外記者并答記者問(wèn)時(shí)表示，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此調(diào)控不能放松。您認(rèn)為樓市調(diào)控的持續(xù)從緊對(duì)于別墅市場(chǎng)的發(fā)展有何影響？

陳昕：持續(xù)的調(diào)控，對(duì)別墅市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的影響。別墅市場(chǎng)從產(chǎn)品定位上看，大致可分為高端別墅和改善型別墅兩種：高端別墅，客戶群定位于富豪階層，具有面積大、配套高、總價(jià)高等特點(diǎn)，而改善型別墅，客戶群定位于二次換房人群，具有面積適中、配套適中、總價(jià)適中等特點(diǎn)，由于調(diào)控政策影響，這類人群更傾向于換房“一步到位”，而改善型別墅比洋房總價(jià)略高，同時(shí)又兼具別墅特性，更能夠迎合這類人群的選擇。

因此，在調(diào)控背景下，改善型別墅的市場(chǎng)需求量呈增加趨勢(shì)，而高端別墅的市場(chǎng)需求量呈降低趨勢(shì)。作為開(kāi)發(fā)商要善于把握這種結(jié)構(gòu)差異的變化。比如，我們位于上海的“沿海酈墅”項(xiàng)目，今年推出的改善型別墅產(chǎn)品，銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)很好。

2、2012年2月 國(guó)土部公布《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》，再次重申“嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地”。“禁墅令”的頒布將會(huì)使別墅型產(chǎn)品的發(fā)展產(chǎn)生怎樣的變化？

陳昕：從短期來(lái)看，別墅用地的供應(yīng)減少，必然導(dǎo)致產(chǎn)品供應(yīng)量的下降，而樓市的調(diào)控政策，對(duì)購(gòu)房資格等方面行政管制，實(shí)際的購(gòu)買需求也將下降，因此，短期市場(chǎng)將會(huì)是一個(gè)相對(duì)平衡的態(tài)勢(shì)。

從長(zhǎng)期來(lái)看，伴隨著中國(guó)城市化水平的提高、國(guó)民收入的提高、及居住水平的提高，別墅產(chǎn)品的需求仍將保持上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，受土地出讓制約的純住宅型別墅顯然不能滿足需求的增長(zhǎng)，因此，產(chǎn)品類型將朝多元化發(fā)展，旅游別墅、養(yǎng)老別墅、商住別墅等將慢慢參與到這個(gè)市場(chǎng)中。

3、2011年下半年到2012年別墅市場(chǎng)起伏不定，貴公司在別墅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)過(guò)程中是如何應(yīng)對(duì)別墅市場(chǎng)的一系列變化的？采取了哪些積極的方法及有效的措施？

陳昕：沿海的別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上的表現(xiàn)一直不錯(cuò)，這是源于公司對(duì)于產(chǎn)品的高品質(zhì)追求，秉承這沿海“創(chuàng)顧客價(jià)值”的經(jīng)營(yíng)理念，我們將在”提高產(chǎn)品品質(zhì)”“增加產(chǎn)品附加值”“堅(jiān)持做健康住宅”“提升物業(yè)管理水平”四個(gè)方面繼續(xù)努力。

4、目前國(guó)家在對(duì)別墅用地的審批上有收緊的趨勢(shì)，貴公司在現(xiàn)有地塊上別墅用地和住宅用地的比重大概是多少？將來(lái)是否會(huì)有什么變化？能否簡(jiǎn)單談下公司在別墅方面的未來(lái)戰(zhàn)略以及項(xiàng)目在未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃？

陳昕：沿海現(xiàn)有地塊上別墅用地和住宅用地的比重控制在10%以內(nèi)，將來(lái)也是。對(duì)于沿海在別墅方面的未來(lái)戰(zhàn)略和項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，我們將從五個(gè)進(jìn)行：

1）顧客需求研究：在新政策形勢(shì)下，伴隨著別墅產(chǎn)品目標(biāo)客戶群的變化，客戶需求也在發(fā)生變化，研究客戶需求，創(chuàng)造顧客價(jià)值極為重要。

2）堅(jiān)持健康住宅：健康住宅是沿海的特色產(chǎn)品，“筑健康 更美好”的理念將在別墅產(chǎn)品上得到更好地體現(xiàn)。

3）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化研發(fā)：我們將從立面風(fēng)格、材料應(yīng)用、園林景觀、戶型選擇等方面，定義并形成沿海的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系，目前新體系的第一代產(chǎn)品已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)工。

4）參與國(guó)家綠標(biāo)：為尋找市場(chǎng)、政策和發(fā)展的結(jié)合點(diǎn)，沿海將擴(kuò)大參與國(guó)家綠標(biāo)評(píng)比的項(xiàng)目比例。如武漢的沿海賽洛城五期剛在今年4月份通過(guò)了設(shè)計(jì)綠標(biāo)二星的評(píng)審。

近期，我們也將在武漢和東莞推出新的別墅產(chǎn)品，其中武漢沿海賽洛城五期將是沿海繼2011年“北京麗水佳園三期”健康別墅后，推出的又一個(gè)拳頭項(xiàng)目；東莞沿海麗水佳園五期，是在一至三期別墅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行全面升級(jí)的新產(chǎn)品。

5、近期樓市調(diào)控政策持續(xù)從緊，您認(rèn)為別墅市場(chǎng)應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前的困境？出路在何方？

陳昕：前面我們提到改善型別墅，我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商要重視并抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，在別墅產(chǎn)品定位方面重點(diǎn)聚焦于“改善型”，在產(chǎn)品力方面不斷提高產(chǎn)品附加值，匹配客戶需求的變化與提升，在營(yíng)銷推廣方面，鎖定小眾群體，推廣主題要鮮明和突出，提高市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目和產(chǎn)品的關(guān)注度。