“沿海地產(chǎn)在香港的市值被低估了。”

5月28日，沿海地產(chǎn)集團(tuán)副總裁成實(shí)在武漢首次回應(yīng)此前市場(chǎng)對(duì)沿海地產(chǎn)注入豐華股份(600615)的資產(chǎn)被高估的質(zhì)疑。

成實(shí)強(qiáng)調(diào)，沿海家園（1124.HK）注入豐華股份的相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估審計(jì)工作正在進(jìn)行之中，最終會(huì)有一個(gè)很公平的價(jià)格出來(lái)，絕對(duì)大大超過(guò)沿海家園的市值。

由于財(cái)政年度截止到今年3月31日，目前沿海家園的年報(bào)尚未公布，但是根據(jù)沿海地產(chǎn)100%業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的預(yù)測(cè)，2007年財(cái)年銷(xiāo)售額將超過(guò)40億元。

香港上市公司被低估

4月9日，豐華股份(600615)發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬以每股17.40元的價(jià)格向沿海地產(chǎn)定向增發(fā)不超過(guò)6億股，沿海地產(chǎn)用于認(rèn)購(gòu)公司股份的資產(chǎn)包括江西沿海、武漢沿海、北京興港、沈陽(yáng)沿海、四川沿海、深圳沿海、鞍山麗園、經(jīng)典建設(shè)、成都鼎元、“沿海綠色家園”注冊(cè)商標(biāo)。如果按發(fā)行上限計(jì)算，豐華股份將花104億元收購(gòu)沿海的地產(chǎn)資產(chǎn)。

然而，沿海地產(chǎn)的母公司沿海家園總市值僅約30億元。理論上，豐華股份僅需不足30億元即可以完成對(duì)沿海家園100%股權(quán)的收購(gòu)，但此次豐華股份僅收購(gòu)沿海家園子公司沿海地產(chǎn)的部分資產(chǎn)價(jià)格就高達(dá)約104億元。為此，該收購(gòu)價(jià)格被嚴(yán)重高估的質(zhì)疑不斷。

“資產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算非常復(fù)雜。可以肯定的是，香港的資本市場(chǎng)更加保守，沿海的市盈率非常低，沿海在香港的股價(jià)是被低估的。如果對(duì)注入豐華股份的每一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行公平的評(píng)估，核算出來(lái)肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)沿海的市值。”成實(shí)說(shuō)。

據(jù)了解，目前，豐華股份方面對(duì)于沿海相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估審計(jì)工作正在進(jìn)行之中，屆時(shí)再根據(jù)認(rèn)購(gòu)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值及購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，與發(fā)行對(duì)象確定最終發(fā)行數(shù)量。認(rèn)購(gòu)資產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格及發(fā)行數(shù)量仍可能會(huì)有調(diào)整。

沿海是目前為數(shù)不多的同時(shí)擁有香港和內(nèi)地兩家上市公司的地產(chǎn)公司。但沿海去年只利用香港上市公司發(fā)行了一次優(yōu)先票據(jù)及可換股債券融資1億美元。沿海在借殼豐華股份后也沒(méi)有增發(fā)再融資的舉動(dòng)。

“收購(gòu)豐華股份之后公司還處于股改階段，不具備融資的要求。但是如果豐華股份具備了融資條件沿海肯定要利用這個(gè)平臺(tái)來(lái)融資。我們希望豐華轉(zhuǎn)型之后能夠在A股增資擴(kuò)股，具有融資能力。”成實(shí)告訴記者，“股市的功能之一就是融資，只要這個(gè)企業(yè)有足夠的賺錢(qián)能力，可以給股民帶來(lái)足夠的回報(bào)，融資是一個(gè)好事。”

重組之后，豐華股份將成為沿海地產(chǎn)住宅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)載體，而沿海地產(chǎn)將繼續(xù)從事商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及商業(yè)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期持有和租賃業(yè)務(wù)。不過(guò)目前住宅類(lèi)房地產(chǎn)仍是集團(tuán)收入的主要來(lái)源。

沿海地產(chǎn)集團(tuán)副總裁陳昕告訴記者，此次收購(gòu)?fù)瓿珊螅睾５禺a(chǎn)商業(yè)和住宅的開(kāi)發(fā)格局將逐漸清晰，未來(lái)沿海地產(chǎn)中國(guó)公司將主要往商業(yè)方向發(fā)展。集團(tuán)的目標(biāo)是在未來(lái)3到5年把投資型物業(yè)資產(chǎn)的比重增加至占集團(tuán)物業(yè)總資產(chǎn)的30%。

記者也獲悉，目前沿海在沈陽(yáng)和大連已經(jīng)有兩個(gè)綜合體項(xiàng)目包括了大量的商用物業(yè)面積，未來(lái)將以“沿海國(guó)際中心”的名稱(chēng)打造。此外，沿海還在蘇州拿到了一個(gè)大體量的商業(yè)體項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都是未來(lái)沿海投資型物業(yè)的主力。

連續(xù)三年100%業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)可期

成實(shí)告訴記者，沿海今年的年開(kāi)復(fù)工面積近300萬(wàn)平方米建筑面積，擁有滾動(dòng)開(kāi)發(fā)三到五年的可建面積土地儲(chǔ)備。

不過(guò)由于規(guī)模等原因，沿海前幾年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并不突出。公司2006年的全年銷(xiāo)售額僅有20.12億元，遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)其他一線(xiàn)品牌房企。

“公司2006至2008這三年基本的目標(biāo)是要實(shí)現(xiàn)100%的增長(zhǎng)。可以肯定2007年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了這一目標(biāo)，今年也希望能夠在去年的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)100%的增長(zhǎng)。”陳昕說(shuō)。

照此推算，沿海2007年銷(xiāo)售額將超過(guò)40億元，而2008年集團(tuán)銷(xiāo)售額將突破80億元，如果數(shù)據(jù)再有突破，沿海極有可能進(jìn)入“百億俱樂(lè)部”。

“我們的目標(biāo)是更快發(fā)展，更負(fù)責(zé)任地發(fā)展。未來(lái)沿海將在充分細(xì)分市場(chǎng)的情況下，保持一定的規(guī)模與速度，穩(wěn)健地高速增長(zhǎng)，爭(zhēng)取在三年之內(nèi)進(jìn)入中國(guó)房業(yè)第一方陣。”陳昕說(shuō)。

此外，成實(shí)還首次向本報(bào)記者透露，沿海在北京的土地市場(chǎng)已經(jīng)又有斬獲。沿海近日剛簽署協(xié)議拿下了北京國(guó)際大廈附近的一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。此外，沿海還在積極洽談京廣中心附近的一個(gè)新項(xiàng)目以及部分土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

沿海方面還首次公布，沿海即將推出一個(gè)售后服務(wù)創(chuàng)新體系，即400全國(guó)呼叫系統(tǒng)。即沿海集團(tuán)總部專(zhuān)門(mén)有一個(gè)呼叫中心，全國(guó)任何一個(gè)沿海的業(yè)主房屋有問(wèn)題時(shí)只需要撥400的電話(huà)號(hào)碼，沿海總部會(huì)立刻分派相關(guān)人員給出維修方案。沿海希望借400系統(tǒng)把整個(gè)售后服務(wù)體系由單地管理變成集團(tuán)式垂直管理的體系，最終提高全集團(tuán)的售后服務(wù)水平。