1、今年3月，溫家寶在人民大會堂金色大廳會見中外記者并答記者問時表示，房價遠遠沒有回到合理價位，因此調(diào)控不能放松。您認為樓市調(diào)控的持續(xù)從緊對于別墅市場的發(fā)展有何影響？

陳昕：持續(xù)的調(diào)控，對別墅市場的發(fā)展會產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的影響。別墅市場從產(chǎn)品定位上看，大致可分為高端別墅和改善型別墅兩種：高端別墅，客戶群定位于富豪階層，具有面積大、配套高、總價高等特點，而改善型別墅，客戶群定位于二次換房人群，具有面積適中、配套適中、總價適中等特點，由于調(diào)控政策影響，這類人群更傾向于換房“一步到位”，而改善型別墅比洋房總價略高，同時又兼具別墅特性，更能夠迎合這類人群的選擇。

因此，在調(diào)控背景下，改善型別墅的市場需求量呈增加趨勢，而高端別墅的市場需求量呈降低趨勢。作為開發(fā)商要善于把握這種結(jié)構(gòu)差異的變化。比如，我們位于上海的“沿海酈墅”項目，今年推出的改善型別墅產(chǎn)品，銷售業(yè)績表現(xiàn)很好。

2、2012年2月 國土部公布《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》，再次重申“嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地”。“禁墅令”的頒布將會使別墅型產(chǎn)品的發(fā)展產(chǎn)生怎樣的變化？

陳昕：從短期來看，別墅用地的供應(yīng)減少，必然導(dǎo)致產(chǎn)品供應(yīng)量的下降，而樓市的調(diào)控政策，對購房資格等方面行政管制，實際的購買需求也將下降，因此，短期市場將會是一個相對平衡的態(tài)勢。

從長期來看，伴隨著中國城市化水平的提高、國民收入的提高、及居住水平的提高，別墅產(chǎn)品的需求仍將保持上升的發(fā)展態(tài)勢，受土地出讓制約的純住宅型別墅顯然不能滿足需求的增長，因此，產(chǎn)品類型將朝多元化發(fā)展，旅游別墅、養(yǎng)老別墅、商住別墅等將慢慢參與到這個市場中。

3、2011年下半年到2012年別墅市場起伏不定，貴公司在別墅產(chǎn)品的開發(fā)過程中是如何應(yīng)對別墅市場的一系列變化的？采取了哪些積極的方法及有效的措施？

陳昕：沿海的別墅產(chǎn)品在市場上的表現(xiàn)一直不錯，這是源于公司對于產(chǎn)品的高品質(zhì)追求，秉承這沿海“創(chuàng)顧客價值”的經(jīng)營理念，我們將在”提高產(chǎn)品品質(zhì)”“增加產(chǎn)品附加值”“堅持做健康住宅”“提升物業(yè)管理水平”四個方面繼續(xù)努力。

4、目前國家在對別墅用地的審批上有收緊的趨勢，貴公司在現(xiàn)有地塊上別墅用地和住宅用地的比重大概是多少？將來是否會有什么變化？能否簡單談下公司在別墅方面的未來戰(zhàn)略以及項目在未來的發(fā)展計劃？

陳昕：沿海現(xiàn)有地塊上別墅用地和住宅用地的比重控制在10%以內(nèi)，將來也是。對于沿海在別墅方面的未來戰(zhàn)略和項目發(fā)展計劃，我們將從五個進行：

1）顧客需求研究：在新政策形勢下，伴隨著別墅產(chǎn)品目標客戶群的變化，客戶需求也在發(fā)生變化，研究客戶需求，創(chuàng)造顧客價值極為重要。

2）堅持健康住宅：健康住宅是沿海的特色產(chǎn)品，“筑健康 更美好”的理念將在別墅產(chǎn)品上得到更好地體現(xiàn)。

3）產(chǎn)品標準化、系列化研發(fā)：我們將從立面風(fēng)格、材料應(yīng)用、園林景觀、戶型選擇等方面，定義并形成沿海的產(chǎn)品標準化體系，目前新體系的第一代產(chǎn)品已經(jīng)陸續(xù)開工。

4）參與國家綠標：為尋找市場、政策和發(fā)展的結(jié)合點，沿海將擴大參與國家綠標評比的項目比例。如武漢的沿海賽洛城五期剛在今年4月份通過了設(shè)計綠標二星的評審。

近期，我們也將在武漢和東莞推出新的別墅產(chǎn)品，其中武漢沿海賽洛城五期將是沿海繼2011年“北京麗水佳園三期”健康別墅后，推出的又一個拳頭項目；東莞沿海麗水佳園五期，是在一至三期別墅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進行全面升級的新產(chǎn)品。

5、近期樓市調(diào)控政策持續(xù)從緊，您認為別墅市場應(yīng)該如何應(yīng)對當(dāng)前的困境？出路在何方？

陳昕：前面我們提到改善型別墅，我覺得開發(fā)商要重視并抓住這個機會，在別墅產(chǎn)品定位方面重點聚焦于“改善型”，在產(chǎn)品力方面不斷提高產(chǎn)品附加值，匹配客戶需求的變化與提升，在營銷推廣方面，鎖定小眾群體，推廣主題要鮮明和突出，提高市場對于項目和產(chǎn)品的關(guān)注度。